Dans l’affaire C-497/22 EM contre Roompot Service BV, la CJUE a confirmé sa lecture stricte de la disposition « baux immobiliers » de l’article 24 Bruxelles Ia, confirmant ainsi l’avis convaincant de Richard de la Tour AG. [ia his reasoning (35) ff].
Le litige oppose EM, domiciliée en Allemagne, à Roompot Service BV, qui a son siège social aux Pays-Bas et y exploite un parc de vacances comprenant des hébergements touristiques.
[15] Par la CJUE Rösler (241/83), pirate (C‑280/90) et Dansommer (C‑8/98), les contrats de location de logements de vacances à l’étranger relèvent généralement de la compétence exclusive des tribunaux de l’État membre dans lequel est situé l’immeuble concerné. Une exception à ce principe ne peut être faite que lorsque le contrat concerné est un contrat de nature complexe, c’est-à-dire un contrat prévoyant la réalisation d’une gamme de services en contrepartie d’une somme forfaitaire versée par le client.
[16] les services supplémentaires en l’espèce étaient l’offre, sur la page Internet du défendeur au principal, d’une variété de bungalows avec des équipements différents, la réservation du bungalow choisi pour le client, l’accueil du client à destination et la remise des clés, la fourniture du linge de lit et la réalisation du ménage de fin de séjour – la question est donc de savoir si cela qualifie le contrat de « caractère complexe », ou [17] s’il s’agit simplement de services auxiliaires mineurs, qui n’annulent sans doute pas l’A24.
Après avoir rappelé le caractère restreint de l’A24 en général, la Cour [27] répète ce qu’il a dit plus récemment dans Obala concernant la ratio legis pour la compétence exclusive du L24(1) :
en ce qui concerne notamment les locations de biens immobiliers, il ressort de cette jurisprudence que cette compétence exclusive est justifiée par la complexité de la relation entre propriétaire et locataire, qui comporte une série de droits et d’obligations s’ajoutant à celui relatif au loyer. Ces relations sont régies par des dispositions législatives particulières, dont certaines ont un caractère impératif, de l’État dans lequel est situé le bien immobilier objet du bail, par exemple des dispositions déterminant qui est chargé de l’entretien du bien et du paiement des taxes foncières, commissions régissant les devoirs de l’occupant du bien à l’égard des voisins, et commissions contrôlant ou restreignant le droit du propriétaire de reprendre possession du bien à l’expiration du bail
[29] la considération essentielle est de savoir si l’objet de ce litige se rapporte directement aux droits et obligations découlant de cette location (référence à la CJUE Sharewood par analogie).
Deux axes de réflexion principaux doivent être poursuivis :
Premièrement, la nature des services en cause :
[34] la qualification d’un contrat portant sur l’exécution d’une gamme de services, outre la location à court terme d’un logement de vacances, nécessite (référence à l’arrêt Richard de la Tour AG (28)) une appréciation de la relation contractuelle en question en tant que dans son ensemble et dans son contexte. [39] Lorsque des services supplémentaires sont offerts moyennant une somme forfaitaire aux mêmes conditions que celles offertes aux clients d’un complexe hôtelier, le L24(1) n’est pas applicable. En revanche, toute prestation complémentaire ayant un caractère accessoire à une telle location ne modifierait pas nécessairement la qualification du contrat concerné en celle de location, mais devrait être examinée dans le cadre de ce contrat.
[40] ni le ménage de fin de séjour ni la fourniture du linge de lit ne sont des prestations suffisamment lourdes susceptibles de distinguer, à elles seules, une location d’un contrat complexe d’organisation de vacances. S’il est vrai que le ménage est généralement à la charge du locataire en fin de bail, il ne peut être exclu que, en raison de la nature particulière des locations saisonnières de maisons de vacances, le bailleur puisse assumer cette tâche, sans que cela modifie la nature du contrat en tant que location d’un bien immobilier. Il en va de même pour la fourniture du linge de lit et la remise des clés.
[41] En revanche, les prestations d’information et de conseil, de réservation et d’accueil faisant partie de l’offre proposée par un professionnel du tourisme ainsi que la location, moyennant une somme forfaitaire, constituent des prestations qui sont généralement fournies dans le cadre d’un contrat complexe d’organisation de vacances. .
Ensuite, la qualité en laquelle l’organisateur de voyages concerné intervient dans la relation contractuelle en cause au principal.
[43] Selon la CJUE Hacker etc, le fait que l’organisateur de voyages ne soit pas propriétaire du logement, mais soit subrogé dans les droits du propriétaire, n’est pas de nature à modifier à lui seul une éventuelle qualification du contrat concerné comme location d’un bien immobilier. En revanche, si cet organisateur de voyages intervient en tant que professionnel du tourisme et propose, dans le cadre d’un séjour organisé, des prestations complémentaires en contrepartie desquelles l’offre est acceptée, ce fait peut être un indice du caractère complexe de ce contrat.
En conclusion [44]même si le tribunal national devra confirmer, les circonstances suggèrent que l’article 24(1) n’est pas applicable.
Le jugement est un rappel utile des lignes d’enquête du L24(1).
Geert.
Droit international privé de l’UE, 4e éd. 2024, 2.182 et suiv.